Locations saisonnières : Bruxelles veut réguler l'offre dans les zones sous tension

La Commission européenne prépare un projet législatif, attendu le 9 septembre, pour donner aux villes le pouvoir de bloquer directement les locations touristiques de courte durée dans les zones en « pression immobilière ». Le texte s'inscrit dans le volet « Affordable Housing Act » présenté en décembre 2024. Pour Ax-les-Thermes — station thermale et ski où la location saisonnière pèse directement sur l'offre résidentielle locale — le signal est à prendre au sérieux.

Les mécanismes du texte européen

Le projet prévoit que les gouvernements nationaux et les autorités locales puissent désigner des « zones de crise du logement » sur la base d'indicateurs objectifs, notamment le ratio prix/revenus. Une condition préalable stricte s'applique: il faudra démontrer que les locations de courte durée ont contribué à la hausse des coûts du logement pendant au moins trois ans avant toute restriction. Les propriétaires qui louent temporairement leur résidence principale seraient exclus du dispositif.

Concrètement, le texte vise les plateformes type Airbnb, Booking.com et Expedia. Il vise aussi les acquisitions immobilières réalisées dans le but spécifique de louer en courte durée touristique.

Un marché européen saturé: les ordres de grandeur

Les chiffres publiés par Eurostat dressent un panorama sans appel. L'activité de location touristique de courte durée au sein de l'UE a bondi de 93 % entre 2018 et 2024. La France, l'Espagne et l'Italie concentrent à elles seules 56,8 % des nuitées totales — Paris pointant en tête avec 26,3 millions de nuitées enregistrées. Sur la même période décennale, les prix immobiliers dans l'UE ont progressé de 60 % et les loyers de plus de 20 %.

Barcelone représente le cas le plus radical: en 2024, le maire Jaume Collboni a annoncé la non-renouvellement de l'ensemble des permis pour environ 10 000 appartements touristiques à l'expiration de leur licence en novembre 2028. Mais la Commission européenne a jugé que ces initiatives isolées ne suffisent pas.

Implications pour Ax-les-Thermes: ce qu'il faut vérifier

Ax-les-Thermes n'est pas Barcelone. La station pyrénéenne n'accueille pas 26 millions de nuitées par an. Mais la mécanique est la même: un marché locatif sous tension, une offre résidentielle locale comprimée par la location saisonnière, et des prix qui suivent la courbe touristique plutôt que le pouvoir d'achat des résidents permanents.

Points de vigilance pour les propriétaires et investisseurs:

• Désignation de zone: si la France transpose le texte, les communes touristiques comme Ax pourront être classées en « zone de pression ». Vérifiez les indicateurs prix/revenus de votre secteur.
• Délai de trois ans: la preuve d'une contribution de la location courte durée à la hausse des prix devra être établie. Les communes thermales et de ski sont en première ligne sur ce critère.
• Résidence principale épargnée: les locations ponctuelles de votre propre logement ne seront pas concernées. C'est un point de distinction majeur.
• Calendrier: le draft est attendu le 9 septembre. La transposition nationale prendra ensuite plusieurs mois, voire années. Pas de panique immédiate, mais pas de déni non plus.

Checklist avant toute acquisition locative à Ax:

1. Vérifier le classement fiscal et urbanistique de la commune au regard des futures dispositions européennes.

2. Estimer le DPE et les charges réelles — les contraintes thermiques en montagne ajoutent un surcoût structurel.

3. Calculer le rendement net en intégrant un scénario de restriction locative à 3-5 ans.

4. Consulter la mairie sur d'éventuels arrêtés municipaux déjà en vigueur encadrant les meublés touristiques.

5. Comparer le triplex ou l'appartement visé avec les surfaces loi Carrez certifiées — en montagne, les lots en rez-de-chaussée ou sous combe perdent vite des mètres carrés exploitables.

La fenêtre réglementaire se referme progressivement. Bruxelles ne légifère pas pour décorer: quand l'UE donne un pouvoir aux villes, les villes l'utilisent.