Locations saisonnières : comment l'Union européenne durcit les règles pour les meublés

Soixante pour cent en quinze ans. C'est, d'après l'Institut européen des statistiques relayé par Batiweb, la hausse du prix d'achat des logements dans l'Union européenne — et près de trente pour cent côté loyers. À Ax-les-Thermes, station pyrénéenne où le triplex de vacances se dispute le moindre mètre carré loi Carrez, ce ratio n'est pas une vue de l'esprit: il conditionne directement le rendement net d'un bien loué en meublé touristique.

Le projet européen et ses critères

Selon Batiweb, la Commission européenne doit déposer la semaine prochaine une proposition de loi pour encadrer davantage les locations de courte durée de type Airbnb. Le texte cherche à armer juridiquement les autorités locales confrontées à la crise du logement — beaucoup voient leurs arrêtés anti-meublés contestés en justice par les plateformes.

Parmi les critères envisagés pour définir les zones « tendues » figure notamment l'écart entre le prix des logements et les revenus des habitants. Un représentant d'Airbnb conteste cette approche et plaide pour des solutions structurelles, dont l'augmentation de l'offre de logements neufs.

France: ce qui s'applique déjà

Le cadre national n'attend pas Bruxelles. Depuis novembre 2024, la loi Echaniz-Le Meur renforce les prérogatives des communes: meilleure traçabilité des locations et possibilité de réduire le plafond annuel de nuitées. En mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé un autre levier: une copropriété peut désormais interdire les meublés touristiques, à condition que l'immeuble soit déjà soumis à une interdiction d'activité commerciale et que la décision soit votée à la majorité des deux tiers des copropriétaires.

Pour un triplex à Ax-les-Thermes, cette jurisprudence change la donne: la rentabilité dépend désormais autant de la solidité du règlement de copropriété que du prix au mètre carré affiché sur l'annonce.

Vérifications à mener avant la signature

• Relire le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale: toute clause d'activité commerciale préexistante pèse sur la légalité d'une location touristique.
• Contacter la mairie d'Ax-les-Thermes pour vérifier l'existence d'un plafond communal de nuitées applicable aux meublés.
• Exiger le DPE à jour et le détail des charges de copropriété (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude) avant toute offre.
• Intégrer dans le calcul de rendement une provision pour restrictions futures si la commune est requalifiée « zone tendue ».

La proposition européenne doit encore franchir le Parlement et le Conseil. Le calendrier n'est pas une raison d'attendre: à l'échelle d'une copropriété, les règles peuvent basculer bien avant Bruxelles, et un investissement locatif se juge sur la durée du bail, pas sur la date de la directive.