Locations saisonnières : vers un encadrement strict des meublés à Ax-les-Thermes

La Commission européenne a présenté mercredi sa proposition d'« Affordable Housing Act », qui permettrait aux autorités locales de limiter les locations de courte durée et l'achat de biens à fins locatives dans les zones identifiées comme « sous tension immobilière ». Pour Ax-les-Thermes, station thermale et ski où la pression touristique concentre chaque année davantage de logements meublés sur le marché Airbnb, le signal est limpide: le statu quo du modèle « 100 % saisonnier » n'est plus garanti.

Ce que prévoit concrètement la proposition

La Commission européenne autoriserait les communes à plafonner les locations de courte durée, mais sous conditions strictes. Une municipalité devrait d'abord démontrer que les locations saisonnières ont significativement dégradé l'accessibilité ou la disponibilité du logement pendant au moins trois ans consécutifs. Elle devrait aussi prouver qu'aucune mesure moins restrictive ne suffit.

Les restrictions, si le texte est adopté par le Parlement européen et les États membres, ne pourraient excéder cinq ans et feraient l'objet de réévaluations régulières. La proposition ne s'appliquerait pas aux propriétaires louant leur résidence principale pour de courtes périodes. Autrement dit: louer votre appartement Ax-les-Thermes pendant que vous êtes en plaine reste possible. Louer un bien acquis exclusivement pour du Airbnb, beaucoup moins.

Le commissaire européen au Logement, Dan Jørgensen, a rappelé que les loyers ont bondi de 103 % en dix ans à Lisbonne, de 75 % à Madrid et de 59 % à Berlin. L'activité sur les quatre principales plateformes de location courte durée a crû de 93 % entre 2018 et 2024. À Madrid centre, on dénombre environ 40 locations saisonnières pour 100 logements sur le marché locatif de longue durée.

Le critère « zone sous tension »: ce qui change le jeu

Pour qu'une commune puisse invoquer la directive, elle devrait être désignée « zone sous tension immobilière ». Le calcul repose sur un ratio entre les prix locaux du logement et les revenus des résidents, complété par l'analyse de l'offre, de la demande et des évolutions démographiques. Ce n'est pas Bruxelles qui décide: chaque collectivité évalue sa propre situation.

Concrètement, les stations de montagne où la pression touristique concentre les logements en location saisonnière — et où les résidents permanents peinent à se loger — entrent dans le champ d'application. Aux Pyrénées, le flux de curistes toute l'année et le complément hivernal du ski accentuent cette dynamique. Le modèle locatif « 100 % Airbnb » est directement menacé.

Les propriétaires conservent le droit de laisser un logement vide pour des raisons légitimes, et les conditions imposées sur les achats ne s'appliqueront pas rétroactivement. Les parcs immobiliers déjà constitués ne seront pas pénalisés a posteriori, mais les acquisitions futures dans les zones tendues pourraient être conditionnées.

L'industrie a déjà réagi: CCIA Europe, qui représente Airbnb, a critiqué l'absence de contrôle indépendant dans la proposition, la qualifiant de « tigre de papier » si aucun mécanisme de contrôle externe n'est prévu.